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        租房能成為“新市民”的首選嗎?

        發布時間:2017-08-11

        【華興為您關注】百家講壇

        張德筆  

        筆哥

         
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        導語

        最近一段時間,國内很多大城市接連出台對租房有利的政策,已經表明了樓市調控的一個大方向:政府希望引導潛在購房者長期租房。但是,租房的痛點,或多或少都長期困擾租房者。對“新市民”而言,完全放棄購房念想,徹底考慮長期租房,會成為首選方案嗎?

        政府企圖強力扭轉“必須買房”的心态

        多年不推宅地的張江,突然規劃920萬平方米住宅,其中890萬平方米将采用租賃模式。而在公布不久的《上海市住房發展“十三五”規劃》中,上海預計新增各類住房約170萬套,而其中商品房僅有45萬套,租賃住房70萬套,保障性住房55萬套。未來的上海,新增住房将以租賃住房為主。

        張江科學城新增住宅中,超過9成将用于租賃張江科學城新增住宅中,超過9成将用于租賃

        不管是上海力推租房,或是雄安新區不新建一套商品房,還是廣州前段時間的“租購同權”,都是在堅決貫徹“房子是用來住的”之思想。

        長期以來,“居者有其屋”在中國特指“居者有産權”,而不僅僅是有個住的地方。從2013年開始,社科院每年發布的報告都顯示,中國家庭住房自有率都超過90%。雖然在統計方法上存在一些問題,但還是遠遠超過了一些發達國家。

        社科院博士後李宏瑾曾對歐美各國曆年住房自有率進行過對比,發現住房自有率高的國家,都是經濟發展比較落後的國家,而住房自有率低的國家則大多為經濟發達的國家。比如美國家庭的住房自有率就長期低于65%。

        不斷強化“房子是用來住”之概念,最核心的意圖應該是,希望利用行政手段,降低“必須買房”的觀念,讓租房住成為市民尤其是新市民的首選,從而達到控制房價的作用。

        所以,廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶,這12個城市,成為了首批開展住房租賃試點的城市。可以判斷,中國全面開啟了發展住房租賃産業的大門。

        開發商搖身一變成了“包租婆”

        在新的土拍模式,要求“開發商自持+保障房+公租房”,其中“開發商自持”是個新邏輯。2016年12月,萬科豪擲109億在北京拿下2宗全自持地塊,正式拉開了房企自持帷幕。

        從字面釋義,自持即房企自己持有地塊。舉例來說,某宗地塊房企自持比例為100%,就意味着該地塊上所有的建築體量需房企自己持有且不得轉讓、出售。

        更誇張的是,在某些地方,地價達到了政府限價後,開發商開始比拼自持比例,你自持40%,我自持50%,那麼這塊地就是我的。還有更恐怖的,當競買人報出自持住宅面積比例同為100%時,競買方式轉為競住宅自持年限,當自持年限為70年時,最先報出自持時間達到70年者确定為競得人。

        開發商自持地塊,最後都會變成長租公寓開發商自持地塊,最後都會變成長租公寓

        如果站在租房者的角度,必須要說明,機構化供房一般都能提供穩定的品質預期,但土地成本高,租金回報率低,開發商不是傻子。

        萬科高級副總裁譚華傑曾表示,如果萬科在住宅用地蓋房子出租,租金回報率大約為3%,扣除20%稅收,最終租金收益率隻有2.4%。當前房企融資收緊、成本上升,2.4%的租金收益率是無法支撐企業的。

        所以,房地産過去高速發展的十幾年裡,開發商很少會整體持有房屋,隻租不賣的。原因很簡單,賣的利潤高,回收成本時間短啊。所以,如果“開發商自持”真的成為了大趨勢,那麼小的房企,會因為資金鍊斷裂,被迫離開或轉型,剩下的隻有大型房企,且帶國字頭的居多。

        如果房價一直漲的預期被持續打破——

        租房的意願和房價的關系,非常微妙。如果房價非常高,但“一直漲”的預期長期存在,那麼居民就可能害怕“上不了車”而在高位選擇買入;如果房價下滑,且“一直漲”的預期被堅定地打破,就非常會動搖購房者的決心而選擇長期租房。

        在北京密集出台樓市調控政策後,北京房地産市場降溫已經是無可争議的事實,非常多的小區出現了降價百萬的現象。根據北京市住建委的數據,北京二手房價4個月來累積下跌8%,而國家統計局數據顯示,6月北京新建商品住宅價格下跌0.4個百分點,幅度僅次于跌幅最大的三亞。

        不僅價格出現了嚴重松動,成交量也在逐月下滑。具體來看,北京市住建委信息顯示,上半年北京二手房合計簽約87601套,同比跌幅達到35.4%。

        2015年開始,房地産價格出現又一輪暴漲,随後的兩年時間裡,以一線城市為代表,部分二線城市跟随,國内房地産市場出現了一大波“牛市”。最典型的兩種聲音是“一線房地産稀缺,将繼續上漲”和“中國房地産泡沫嚴重,必将崩盤”。從調控結果來看,這兩種分析都沒有成立。

        隻有房價一直漲的預期被長期打破,中國人必須買房的觀念才能根本扭轉隻有房價一直漲的預期被長期打破,中國人必須買房的觀念才能根本扭轉

        但是,至少對北京而言,“房價一直漲”的預期絕對被打破了。在北京,很多媒體常讨論學區房的問題,圍繞的焦點,一直是“學區的價值”,似乎買學區房完全是為了孩子讀書。讀書,固然是學區房的核心價值,但很多購房者不會告訴你的是,購買學區房,最主要的算盤還是看重它“一直漲”的趨勢。如果明确告訴你,學區房買來,砸手裡了,“一直漲”的預期不存在,購房者還會如此看重它的學區價值嗎?

        不過,對于一線城市,很多潛在購房者最大的疑慮在于,收緊樓市的政策能維持多久?畢竟此前調控政策的反複無常,已經讓很多購房者不再對政策的穩定性盲目樂觀。所以,能不能打破房價一直漲的預期很重要,能不能“持續”打破房價一直漲的預期更是關鍵。

        如果租房的體驗不低于自有住房 ——

        推廣租房,更重要的是改善租房體驗,重寫租房文化。

        對于大多數中國租房者來說,租房生活充滿了強烈的不安全感和種種屈辱體驗。痛點很多,最主要的有租價高企、租金随意上漲、租客無故被驅逐、換房頻率極高等。據2016年的一份租房報告顯示,在北京,租客平均換房時間為11個月,大部分在8-14個月之間。

        必須要坦誠,這些痛點,并不完全是房東的責任。年輕人厭惡租房,大部分都對租房抱有短期心态,這種短期心态,自然會投射到行為中,比如不太愛惜房子,房東房客之間的糾紛就會很多。

        總之,租房是一件很不美好的事。但如果專業和成規模的租賃市場興起,房東房客之間的權利義務會變得規範,租房的體驗可能不會低于自有住房。

        開發商自持的房子,以後都是要拿來租的,這對租客有什麼好處呢?第一,增加租賃房源,穩定租賃關系。目前我國住房租賃市場中,90%的房源都是私人住房。如果開發商普遍自持,無疑使得住房市場中,供給一方更加充足。在大多數擁有成熟租賃市場的國家,機構和政府是供房主體。

        第二,由開發商自持,專業的企業經營,可以使租賃市場自開發階段就進入統一的、規模化的規劃、建設,有利于産品的标準化和後期服務的标準化,從而提高房源質量和服務品質,促進整個租賃市場的規模化發展。

        老破小區非常影響租房者的體驗老破小區非常影響租房者的體驗

        第三,住建部原部長陳政高曾表示,中國房屋租賃市場主要是二手房和舊房,一手房還比較少。房子太破太舊,直接影響入住的心情。而開發商自持用于租賃的房屋,都是新房,能讓租客有個好的體驗。

        正是因為中國的住房租賃市場極度不發達不規範,所以“居者有其屋”變成“居者有産權”更加理所當然。

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